一、什么是物权，什么是物权法

所谓物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，物权包括所有权、用益物权和担保物权。物权具有如下法律特征：

首先，物权具有支配性。物权的支配性是指物权权利人可以直接对物进行支配，不需要借助其它任何人的行为。

其次，物权具有绝对性。物权作为一种民事主体对特定之物直接进行管领支配，并排除他人干涉的权利，属绝对权的范畴，其实现不需要特定的义务主体为积极的协助行为。

再次，物权具有排他性。物权的排他性主要表现在两个方面。第一，物权具有直接排除他人不法侵害的效力。第二，同一物上不能同时设立两个内容相互冲突的物权，例如，同一个物上不能同时有两个所有权，也不能同时有两个租赁权。

所谓物权法，就是调整物权关系的法律规范的总称。物权法有形式上的物权法与实质上的物权法之分。在我国，形式上物权法就是2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》；实质上的物权法则包括所有调整物权关系的法律规范，除《中华人民共和国物权法》外，还包括《土地管理法》、《农村土地承包法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等涉及物权关系的法律法规。

物权法主要应回答三个问题：一是物属于谁，谁是物的主人；二是权利人对物享有哪些权利，他人负有怎样的义务；三是怎样保护物权，侵害物权的要承担哪些民事责任。

二、《物权法》的立法过程

作为民法典的一部分，《物权法》1993年就被列入立法计划。但直到1998年3月，民法起草工作小组才召开第一次会议，明确提出制定民法典的计划，其中涉及到物权法的部分是：力争用4到5年的时间制定一部物权法。在这次会议之后，梁慧星教授和王利明教授分别接受委托，起草民法典中的物权法部分。

1999年10月，梁慧星教授领导的中国社会科学院法学研究所物权法起草小组率先完成了《中国物权法草案建议稿》。2000年12月，王利明教授领导的中国人民大学民商事法律科学研究中心也完成了《中国物权法草案建议稿》。此外，厦门大学法学院徐国栋教授也组织学者完成了《绿色民法典草案》。

2001年年底，法工委在两份建议稿的基础上，完成了《物权法草案（征求意见稿）》。这份草案稿被发给各地法院征求意见。

2002年12月，九届人国人大常委会第三十一次会议上，物权法草案经历了第一次审议。这次会议审议“民法草案”，作为民法草案的第二编，物权法成为主要议题。

2005年7月10日，经过三审的物权法草案向全社会全文公布，广泛征求意见。在之后短短的42天里，立法机关共收到反馈的立法建议11543件，平均每天近300条。

2007年3月16日，出席闭幕大会的2889名代表中的2799人投下赞成票，有52人投下反对票，37人弃权，1人未按表决器，物权法获通过。10时10分，人国人大常委会委员长吴邦国宣布物权法获得通过。通过的《物权法》共5篇、19章、247条。5篇分别是总则、所有权、用益物权、担保物权、占有。并定于2007年10月1日起施行。

《物权法》从1993年列入立法计划，经过14年，历经八次审议，终获通过，这在我国立法史上是绝无仅有的。

三、制定《物权法》的意义

1、有助于保护广大人民群众的合法财产权

随着社会经济的发展，人们的财产越来越多，其保护也就显得重要起来。对包括物权在内的私权利进行严格的保护，是现代立法的一个特色。

我国的民法通则、土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法、担保法等法律对物权作了不少规定，但不全面，也不系统。物权法的制定就为人民群众合法财产权的保护提供了更为系统的法律依据。

2、有助于完善我国的民事法律体系

民法的内容主要包括人身权法、合同法、物权法、婚姻法、收养法、继承法、侵权责任法、专利法、著作权法、商标法等内容，在物权法制定之前，合同法、婚姻法、收养法、继承法、专利法、著作权法、商标法等法律已经制定出来，主要就差物权法和侵权责任法了。

物权法制定后，再适时制定侵权责任法，我国的民事法律体系就可基本完成。

3、有助于发挥物的效用

所有制主要是解决物的归属问题，但如何有效地对物加以利用，使物发挥出应有的效能，则主要是通过物权制度来加以解决。特别是在我国目前还不可能改变土地所有制的情况下，如何通过物权制度来发挥物的效用就显得尤其重要。如我国农村的联产承包责任制实际上就是在不改变原有土地归属的前提下，通过设立土地承包经营权，从而提高了土地的使用效能。

4、有助于完善我国的社会主义市场经济秩序

制定物权法是规范社会主义市场经济秩序的需要。产权明晰、公平竞争是发展社会主义市场经济的基本要求。通过制定物权法，确认物的归属，明确所有权和用益物权、担保物权的内容，保障各种市场主体的平等地位和发展权利，依法保护权利人的物权，对于发展社会主义市场经济具有重要作用。

四、物权法的主要内容

这次制定《物权法》分为五篇，五篇分别是总则、所有权、用益物权、担保物权、占有。除第一篇总则外，实际上是规定了所有权、用益物权、担保物权、占有四大类物权制度。下面就《物权法》确定的相关制度择其要介绍。

1、确立了我国物权制度的基本原则

（1）以公有制为主体多种所有制并存原则。我国的物权制度是由我国的基本经济制度决定的，制定《物权法》必须全面、准确地体现我国的基本经济制度。在社会主义初级阶段，我国必须坚持以公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。

（2）物权的平等保护原则。物权法属于民法的范畴，民法的基本原则之一就是对权利人的权利实行平等保护。因此，《物权法》明确规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。但是平等保护并不是指他们在国民经济中的地位和作用相同。

（3）物权法定原则。物权法定原则，是指物权的种类、内容、取得、效力和公示方式等均须由法律作出明确的规定，不允许当事人随意变更。物权法定原则的内容主要包括：一是物权的类型由法律规定；二是物权内容法定；三是物权的取得方式法定；四是物权变动的方式法定；五是物权效力法定。

（4）物权公示原则。物权公示原则，是指当事人必须以公开的方式使公众知晓物权的享有和变动的事实，从而使第三人知道物权享有或变动的情况，以避免第三人在交易时遭受损害，从而维护交易安全。关于公示方法，动产物权的享有一般采用占有的方法进行公示，动产物权的变动一般采用交付的方法进行公示。

2、规定了不动产登记制度

不动产登记的功能主要体现在以下几个方面：一是界定和保护产权；二是维护交易安全；三是提高物的利用效率。

《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

法律另有规定的情形大致有三种：一是属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二是根据《物权法》的特殊规定未经登记也可生效力，如因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；是因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。三是根据其他法律的规定未经登记也可生效力，如农村土地承包合同就从合同成立之日起生效。

3、规定了住宅用地到期后自动延期制度

住宅用地到期后如何处理，是人们最为关心的一个问题。1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条的规定是：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。第41条的规定是：土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

对此，《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。这就打消了人们对住宅用地到期后可能被国家无偿收回的顾虑。

4、规定了征收土地的补偿原则

《物权法》第42条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

5、规定了不动产或者动产的征用制度

征用，是指国家强制使用单位或者个人的财产。所谓强制使用，就是无须征得权利人的同意而直接使用。由于征用一般会给被征用人带来财产上的损害，故应严格加以限制，不得随意征用他人之物。同时，因征用给权利人造成损失的，应予补偿。

根据我国《物权法》的规定，因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

6、规定了国家所有权、集体所有权和私人所有权的客体和保护方式

国家所有权、集体所有权和私人所有权是我国目前的三种所有权形式。《物权法》除规定了这三种所有权各自的客体外，还就其保护方式分别作了规定。

7、规定了小区相关物业的权属关系

一是业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

二是建筑区划分的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

三是建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

8、规定了业主大会、业主委员会

业主大会是业主的自治组织，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及附属设施的管理机构。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，按照业主大会的决定履行相应的管理职责。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利和其他重大事项。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

9、规定了对遗失物的处理

对于拾得遗失物的法律效果，近代各国立法大都承袭日尔曼法的做法，规定拾得人和官府在履行了一定义务（呈报、催告）后，若遗失物无人认领，则可取得其所有权，而我国现行立法则采取了与众不同的立场。

《物权法》第109条规定，拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。第112条规定，权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。第113条规定，遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。

10、规定了善意取得制度

善意取得是指无处分权的动产或不动产占有人将其占有的动产转让给第三人时，受让人因善意而取得该动产的所有权。善意取得制度有助于维护交易安全，许多国家民法对此都有明确规定，我国原有立法对此尚无规定。

根据《物权法》第106条的规定，善意取得的构成要件是：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

11、规定了建设用地使用权制度

建设用地使用权，是指建设用地使用人依法对国家所有的土地所享有占有、使用和收益的权利。建设用地使用权是一种重要的用益物权，国家通过对其所有的土地设立建设用地使用权，使建设用地使用权人对国家所有的土地享有了占有、使用、收益的权利。建设用地使用权的设立，有助于充分利用国有土地资源，发挥国有土地的使用效能。

建设用地包括住宅用地、公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

12、规定了地役权制度

所谓地役权，就是为了使自己的不动产价值得到增值而利用他人的不动产或者使他人不动产受到限制。这个权利将来在我们的经济生活中会越来越重要，但是这种权利和相邻权的关系非常密切，许多国家就是将它放在相邻权中规定的。不过，地役权是一种通过合同而设定的物权，相邻权则是一种法定物权。

13、扩大了质押物的范围，规定“应收帐款”可以质押

这是一个新的规定，即可以以未来取得的财产作质押。《物权法》第223条和第228条对此作了规定。债务人或者第三人以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

14、规定了占有制度

占有，是指占有人对不动产或者动产的实际控制。占有的本质在于占有人以自己的意志对物进行现实的支配。占有不同于占有权能，占有权能是所有权行使的一种手段或方式，占有则只是一种事实。从法律上研究占有这一事实，目的在于确定占有的法律效力。占有的构成应具备一定的条件。

一般而言，占有应具备下述条件：一是主体对物的支配是现实的；二是主体对物的支配是明确、肯定、稳定的；三是主体对物的支配具备一定的外观，能为他人所识别。

五、《物权法》的不足

《物权法》的制定固然值得欣喜，意义十分重大，但我们同时要看到，《物权法》也存在许多不尽如人意的地方，下面试列举若干：

1、没有规定对非公共利益的土地征收

在国外，对非公共利益的土地征收，国家一般不干预，主要依当事人的意思自治进行处理；我国法律对此目前尚无明确规定，这有待于在今后的法律、法规或司法解释中予以明确。

2、对公共利益无明确界定

公共利益的最大特点在于，它是一个与诚实信用、公序良俗概念相类似的框架性概念，具有高度的抽象性和概括性。公共利益包括的范围是非常宽泛的，它既可能是经济利益，也可能是包括教育、卫生、环境等各个方面的利益。由于公共利益概念的宽泛性，因此对公共利益概念可以在一定程度上类型化，但无法穷尽其内容。

3、业主委员会的地位仍不明确

《物权法》通过后，业主委员会有可能成为诉讼主体，但业主委员会是个没有固定经济来源的组织，如果败诉需要赔偿，又该由谁来承担相应责任？

4、没有规定无主动产的先占制度

先占是第一个占有人就以前没有被主张所有权的物品首先占有，据此取得该物所有权的事实行为。构成先占的要件有：（1）标的物为无主物。也就是说，在占有时该不属于任何人所有。（2）标的为动产。不动产一般不能成为先占的对象。（3）标的物不是法律所禁止占有之物，如毒品、武器装备等。（4）行为人须以所有的意思占有标的物。

5、没有规定物权的时效取得

时效取得是指以所有的意思，公开、和平、持续占有他人之物达到法律的期间，从而取得刻物的所有权。德国、日本、瑞士民法典中都有关于时效取得的规定，不过，各国在适用对象和时效期间等方面的规定各不一样。我国现行立法尚无时效取得的规定，基于维护社会经济秩序、完善时效立法体系的需要，我国立法宜建立时效取得制度。

6、没有规定典权

典权是支付典价，占有他人不动产而为使用收益的权利。在典权关系中，支付典价而占有他人不动产者，为典权人；收取典价而向典权人提供不动产者，为出典人；作为典权标的物的不动产称为典物。典权的法律特征主要有：一是典权属于不动产物权；二是典权以对典物的使用收益为目的；三是典权以典权人占有典物为要件；四是典权人须支付典价给出典人；五是典权是可回赎的限制物权。