内容摘要：房地产价格是当前和今后一段时期内人们特别关注的民生问题，本文对近几年来桂东县房地产的的发展变化情况进行了调研，分析了该县房地产价格上涨原因，提出了调控对策措施，对领导和上级决策具有一定的参考价值。

    近年来我县房地产业的快速发展、城镇人均居住面积的快速提高以及住宅小区开发的快速升级，对促进我县国民经济内需的强力拉动起到了积极作用。但是，自2003年以来，随着房地产开发投资的连年增长，商品房销售价格也年年攀升，增长幅度超过10%，特别是从去年底以来表现尤为突出，同比上涨了30%多，很多居民特别是一些老同志意见纷纷，网上也在炒作，说“桂东的房价为什么如此高？”，点击率还相当的高。为了破解这一现实中的难题，我们从相关部门抽调专人组成联合调查组，用了近半个月的时间，对房地产开发企业和相关税费以及职能管理部门进行了双向走访，对近几年来我县房地产开发建设过程中用地价格、建材价格、建安造价、税费征收、住房价格以及建设销售情况进行了比较详细的调查。

    一、我县县城商品房开发与销售价格的基本情况

    自2002年实行干部职工住房商品化以来，到2005年秋，县城中心城区的商品住宅（毛坯房）价格在500元/平方米左右，城郊结合部和较偏僻的地段低于400元/平方米，2005年冬以后，房价开始呈上涨趋势，中心城区的住房价格为700元/平方米左右，2006年年底中心城区的住房价格到了1000元/平方米，2007年年底，中心城区的住房价格达到了1300元/平方米，今年新开盘的几个楼盘都在1500元/平方米左右，有些小产权住房的价格也达到了1100元/平方米左右，城郊结合部和偏僻地段的价格与城区的差距开始拉大，继续保持在900-1000元/平方米（具体情况见下表）。从我县整个住房开发建设的情况看，房屋的建筑密度比其他地方要高，公共服务设施基本上没有，更谈不上绿地和休闲设施，因此，房价实际上比其他地方高了不少。

    据统计，2003-2007年，我县共完成商品房开发投资5662万元，竣工面积9.8万平方米，销售面积9.8万平方米，商品房的空置率基本为零，五年间商品房销售额7478万元。

    据调查测算,目前我县县城普通商品房的建安造价已经达到500元/平方米以上,加上土地费用200元/平方米和税费以后,商品房保本价格水平应该在800-1000元/平方米。

    二、房地产市场价格上涨的成因分析

    一是需求增长很快，特别是随着经济的快速发展，居民收入的不断增加，城市化进程的加快，其中还存在着居民多套住房的需求，需求有所放大。近年来县委、县政府带领全县人民围绕城乡居民增收、财政收入增长、企业增效三目标，走项目建设、招商引资、激活民资三条路子，积极推进“三化”进程，大力培育经济增长点，转变经济增长方式，全县经济社会健康和谐发展，城乡居民生活进一步得到改善。2007年全县实现生产总值96310万元，同比增长2.2%，完成财政总收入7468万元，同口径增长24.43%，完成固定资产投资70259万元，同比增长18.7%。其中城镇固定资产投资43995万元，增长17.9%，农村固定资产投资26264万元，增长20.3%。工业项目投资完成38981万元，比去年增长27.5%。城镇居民可支配收入7805元，比去年增长6.9%，全部单位从业人员年平均劳动报酬15357元，金融机构各项存款余额140193万元，增长25.8%，其中城乡居民储蓄余额108440万元，增长26.0%，存贷款差额正81813万元，比年初增长30.2%。

    二是住宅的供应相对偏紧，而且结构不尽合理，特别是针对中低价位的中小户型住房所占比例很低。近两年来，全县住房开发建筑面积在2万平方米/年左右（06年1.89万、07年2.4万），户型大多是120-140平方米，新增房屋140-160套左右，90平方米以下的房子基本上没有，而近几年来，居住在边远山区的农民把在县城购置房产作为改善生活环境、子女接受良好教育和修养天年的基本举措。据初步统计，近三年来有2000多户农民置办了房产并定居下来，无形之中对城镇的房产市场构成了巨大的压力，目前这种的格局根本就无法满足城市化人口增长的需要，连新婚之家的需求都保证不了，更不用说正常的工作调动人员和进城务工以及外地前来经商置业人员的需要了。

    三是土地开发建设成本提高。从全国70个大中城市的情况看，2007年土地交易价格累计平均上涨12.3%，一季度上涨9.8%，二季度上涨13.5%，三季度上涨15%，四季度上涨10.7%。由于我县县城面积较小，存量可开发的土地又少，据测算，整个桂东县城能够作为建设用地的面积不足6平方公里，目前建成区面积已达4.3平方公里，今后的发展空间已不足2平方公里，土地的稀缺性决定今后在开发建设中地价成本的上涨是必然的。而中心城区的土地包括补偿、安置以及其他相关的费用，如目前在开发的金田商贸城、观前科技城、木材公司开发项目、粮油交易大厦、鼎诚桂园等几宗较大的开发地成本都相当高，如金田商贸城的用地达到2600元/平方米，楼盘分摊500多元/平方米。

    四是由于市场上存在着对住房价格继续上涨的预期，存在着以投资的形式购买住房的需求，也形成了对价格的推动。由于今年全国的房地产市场都在看涨，从国家统计局发布的数字情况看，2007年全国70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨7.6%，其中一季度上涨5.6%，二季度上涨6.3%，三季度上涨8.2%，四季度上涨10.2%。今年元月份上涨了11.3%，更是新高。我县的平均房价从2004年的601元到2005年的670元，再到2006年的804元，到2007年达到了1100元，广大居民对房价上涨的预期好象自然就形成了。另外，我县广大干部群众通过前几年投资小水电，积累了不少资金，但我县的其他投资渠道不是十分畅通，新的消费热点也未形成，觉得投资房地产是一种长线投资，增加住房数量的需求，间接推动了住房价格的提升。

    五是建筑材料价格、人工成本、机械使用费的上涨形成了对房价上涨的推动。由于我县特别的地理位置，山高路远，各种建筑材料的价格对比周边县都要高，有些品种如碎石比周边县高出30%以上，基本材料价格为，钢材4400元/吨 、水泥350元/吨、块石45元/立方米、碎石60元/立方米、红砖0.31元/块、河沙40元/立方米，这些材料在秋冬建设高峰期仍呈上涨趋势，钢材和水泥的运输费用因路途相对较远，再加上去年11月1日起油价上调，每吨的运输成本需增加60元以上，劳动力工资从去年以来一直上扬，小工的工资从20-25元/天上涨到了35-40元/天，技工的工资达到了50-55元/天。另外，县城周边的几个中小型采石场的供应能力太小，仅为200-300立方米/天（碎石更少），不能满足建筑工程的需求，也直接加速了建材价格的上涨。

    六是地方税收政策的转嫁导致住房价格上升。2006年4月以前，按照县里有关文件规定，对房地产开发行业实行税收优惠，开发各环节的地方税收按25元/平方米定额征收。2006年5月至2007年9月，县人民政府停止了税收优惠政策，清理整顿房地产市场，建筑环节按6.8%、销售环节按8.98%的综合征收率计征。2007年10月以后，全县实行房地产税收一体化管理，并且实行先税（审批）后证，加上建筑造价、销售价格上涨，建安环节税收将达到35元左右，销售环节的营业税、所得税和土地增值税等计80-90元，按目前的土地增值情况测算，每平方米的税金将达到120元左右。同时，建设等有关部门的配套费等也将相应增加。税费的增加实际上都会间接或直接的转嫁到住房成本上来，也就提升了住房价格。

    三、对住房供求和房价走势的基本预测

    按照修编的县城总体规划，到2020年，整个县城规划人口将达到5万人。如果按3人/户计算，共需住房20000套左右，目前我县在县房产局登记注册的房屋有7000套，每年平均将需要增加1000套住房。而住房价格在全国大范围的价格影响下，加上土地、建材、税费等因素的影响，我县县城的住房价格将会保持继续上涨的势头，今年的涨幅为10%左右，即住房的平均价格将达到1300元/平方米左右。

    四、调控房地产市场价格的对策建议

    房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。针对房地产业发展中存在的问题，要按照科学发展观的要求，坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序。各级各部门要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展。

    一是建议县人民政府出台相关政策措施。为切实解决房地产市场存在的问题，国家相继出台了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电〔2005〕8号)和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号），国家建设部出台了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》。建议县人民政府出台相关的实施意见，从调整住房供应结构、发挥税收、信贷、土地政策的调节作用、合理控制城市房屋拆迁规模和进度、整顿和规范房地产市场秩序、逐步解决低收入家庭的住房困难等方面进行规范和做好相关的稳定工作。

    二是县内相关职能部门必须从严把关。县发改、建设、规划、国土资源、房管部门要按照《实施意见》的要求，落实新建商品住房项目的规划设计条件，确定套型结构比例（90平方米/套的小户型住房达到70%以上），且不得突破。对擅自突破的，规划部门不得核发建设工程规划许可证；对不符合规划许可内容的，发改部门不得对项目进行核准或备案，施工图设计文件审查机构不得出具审查合格书，建设主管部门不得核发施工许可证，房管部门不得核发预售许可证。

    三是进一步落实好房地产项目的“双限、双竟”政策。“双限、双竟”政策是国家于去年出台的调控政策之一，具体指“土地的供应应在限套型、限地价的基础上，采取竟地价、竟房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”。在出让土地时限定单套住房建筑面积不超过90平方米，销售价格不超过同期、同片区、同类型商品房市场评估价格的80%，购买对象为户籍人口和在本地居住一定年限以上的非户籍人口，取得产权证5年内不得出售，每户限购一套。

    四是要严肃查处违法违规行为。建设、规划、房地产主管部门要根据有关法律法规的规定，加强市场监管，严肃查处违反或规避套型结构要求的违法违规行为。对情节恶劣、性质严重的违法违规行为，要公开曝光、从严处罚。对违规建设的住房，依法该没收的，要坚决予以没收，所没收的住房主要用于解决低收入家庭居住困难。

    五是加大经济适用住房和廉租住房的建设力度。切实落实好《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）和九部委联合出台的《廉租住房保障办法》与七部委出台的《经济适用住房管理办法》等相关配套性文件。据统计， 2003-2007年，我县经济适用住房建筑面积仅为6000平方米，占开发总面积的6%，而廉租住房2007年才开始建设。建议县人民政府加大开发建设力度，扩大建设规模，力争在今后2-3年内，每年达到20000平方米的规模，切实解决中低收入群体和困难群体的住房困难。

    六是加强监督检查，落实责任追究制度。规划、建设、房地产等有关主管部门要认真履行职责，建立健全协调配合工作机制，严格程序，密切合作，各司其职。对没有按要求严格审查，违规发放规划、施工、商品房预售许可证和施工图设计文件审查合格书的单位和个人，要及时予以严肃查处；属于失职、渎职的，要提请有关机关依法追究有关人员的责任。建设(规划)主管部门要会同监察机关按照《建设部监察部关于开展城乡规划效能监察的通知》(建规[2005]161号)，把落实建设规划、调整住房供应结构情况作为规划效能监察工作重点，加强监督监察。对措施不落实、工作不到位的，要责成整改，并依法追究有关单位和人员的责任。