第一章 总则

第一条 规划编制目的
为落实国办发[2006]37号文件精神，加强对城市住房建设的引导和调控，科学合理地进行住房建设用地布局，实现“美而富、和而强”和“消除贫困、跨越发展”的“锦绣桂东”、“最适宜居住城市”的目标，编制本规划。

第二条 规划编制依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日实施）；
2、国务院办公厅《转发建设部等部门〈关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见〉的通知》（国办发[2006]37号；
3、《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》（建规[2008]46号）；
4、《桂东县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
5、《桂东县县城总体规划（1998-2020）》；
6、《桂东县城近期建设规划（2005-2010）》；
7、其它相关法律、法规、标准、规范以及本县房地产调控的相关政策。

第三条 规划范围及期限
规划范围：桂东县城区。
规划期限：2008----2012年。

第四条 规划要求
规划期限内，在规划范围内进行的各项住房建设活动，应符合本规划及本规划确定的年度实施计划。与住房建设相关的各项政策、计划应与本规划相协调。

第五条 规划指导思想及原则
㈠规划指导思想
按照“总量控制、区域平衡、项目落实”的总体要求，以市场调节和政府控制相结合为导向，有针对性地加强房地产市场的宏观调控，实现住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，促进房地产业健康、协调、稳定发展，维护社会的和谐稳定和经济的可持续发展。
㈡规划原则
1、落实国办发〔2006〕37号文件精神和实施城市总体规划的原则。处理好近期建设与远期目标、住房供应与需求、人口发展与住房保障、旧区人口职能疏解与住房空间布局、宜居城市建设与土地集约利用、房地产业与相关产业的关系。与国民经济和社会发展规划相协调，与土地利用总体规划相衔接。
2、积极履行政府职能的原则。切实转变政府职能，按照建设服务型政府的要求，加强社会管理和公共服务职能，建立健全社会保障体系，加大政府住房保障力度，建立健全与经济社会发展阶段相适应的住房供应体系和住房保障体系。加强政府保障型住房建设，保证住房价格基本稳定。
3、建设资源节约型和环境友好型社会的原则。充分认识到我国人多地少的基本国情，根据资源环境综合承载能力，积极推行和引导合理的住房建设模式和消费模式，促进人口、资源、环境协调发展。特别要调整住房供应结构，加大中小户型、中低价位住房建设力度。坚持土地资源节约、集约、高效利用，重点保证政府保障型住房和中小套型普通商品住房的土地供应。
4、加强和改善宏观调控的原则。坚决贯彻落实国务院关于加强房地产市场宏观调控的方针政策，加大综合调控力度和发挥市场对资源配置的基础性作用，综合运用经济、法律和必要的行政手段，规范房地产市场运行，完善房地产市场体系。进一步完善以市场为主导、多渠道、多层次的住房供应体系，满足不同收入层次居民的住房需求。
5、以人为本，合理布局的原则。充分考虑城镇中低收入居民家庭对交通、公共服务等设施条件的需求，合理安排政府保障型住房和中小套型普通商品住房用地，改善中低收入群众的生活环境，降低生活成本。引导房地产市场按照土地利用总体规划和城市总体规划确定的方向发展。

第二章 住房发展目标

第六条 县城人口预测

2007年末，桂东县城总人口3.0万人，住房总建筑面积65.0万平方米，其中城区非农业人口2.13万人（有户籍城镇人口和居住半年以上的流动人口），农业人口0.87万人，人均建筑面积 21.67平方米。县城低收入住房困难家庭1662户计3441人，占县城总人口的11.47%；无私房、现居住危房或租住房屋且人均使用面积在10平方米以下的最低收入家庭500户计1060人，占县城总人口的3.53%。根据《桂东县城总体规划》确定的人口发展目标及《桂东县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》确定的经济指标，规划期末县城人口将达到4.0万人，低收入住房困难家庭人口将增加到4588人，计2200户左右；最低收入住房困难家庭即双困户人口将增加到1413人，计700户左右。

第七条 住房规划目标

1、至规划期末，基本解决居民住房问题。人均住房建筑面积达30平方米，每个家庭拥有或租住一套使用功能齐全的住宅，基本达到人均一间住房，并有较好的居住环境。          
2、全面推行符合国情、县情的住房建设模式和消费模式，积极引导房地产市场理性发展。
3、新审批、新开工的商品住房建设，中小套型住房（含经济适用住房）面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上。

第八条 住房供给途径

目前桂东县已停止社会福利供房和非独立工矿区集资建房，禁止居民私人建房。住房的供应有普通商品房、经济适用住房、廉租住房、村民私人住房等途径。

第九条  住房供应对策

1、加大廉租住房筹资与建设力度，解决最低收入家庭的住房问题。
2、鼓励房地产商积极开发经济适用住房，解决中低收入家庭的住房问题。
3、积极调控普通商品住房开发建设，严格控制户型比例，压缩大户型商品住房建设规模。
4、禁止别墅类住房项目的开发建设。
5、允许城中村的村民在符合规划的前提下建设自住私宅。

第十条 住房需求总量预测

综合自然增长法、市场走势法、趋势外推法三种预测方法，规划期内的住房建设需求量取60.0万平方米。
根据住房的需求与供给分析结论，规划期内建设各类住房6250套，总建筑面积60.0万平方米。其中商品住房46.5万平方米（占总建设量的77.5%），约 4050套；社会保障性住房 13.5万平方米（占总建设量的22.5%），约2200套。
㈠社会保障性住房需求预测
1、廉租住房：规划期末廉租住房保障标准按每户建筑面积不大于50平方米计算，县城最低收入家庭需要3.5万平方米廉租住房，约700套。
2、经济适用住房：规划期末经济适用住房套型建筑面积60平方米左右，需建设约10.0万平方米，约1500套，以解决县城中低收入住房困难家庭的住房问题。
㈡商品房需求预测
按人均住房面积30平方米，住房总量将达到120万平方米，减去社会保障性住房13.5万平方米和现有质量较好的住房约60.0万平方米，因此需要新建商品房46.5万平方米。

第十一条  住房规划、建筑设计和建设必须符合节能省地环保型住宅的要求。

1、节能：严格执行建筑节能标准，大力推进住宅节能改造。积极推广应用新型和可再生能源。合理安排城市各项功能，促进城市居住、就业等合理布局，降低城市交通的能源消耗。
2、节地：提高土地利用的集约化程度，合理规划住宅建设用地。在符合健康卫生和节能及采光标准的前提下，对总规和控规确定地块的建筑密度和容积率可适当提高。同时深入开发利用城市地下空间，实现城市的集约用地。
3、节水：推广应用节水器具等节水设备，节约用水。积极推行污水再生利用、雨水利用，推广再生水作为绿化用水。
4、节材：推广应用高性能、低材（能）耗、可再生循环利用的建筑材料。提高建筑品质，延长建筑物使用寿命，降低建筑材料的消耗。大力推广应用高强钢和高性能混凝土。
第十二条 住房建设量年度指引
住房建设年度计划如下表
                                              （单位：万平方米）
年度 商品住房 经济适用住房   廉租住房 合计
2008 8.5 1.5   0.905（含已建）  10.905
2009  9.0 1.8    0.855 11.655
2010 9.0    2.0    0.855    11.855
2011      10.0    2.2  0.855 13.055
2012 10.0    2.5   0.03     12.53

第十三条  住房建设结构指引

规划期内，单套套型建筑面积90平方米以下的新建住房总建筑面积应达到新建住房总建筑面积的70%。经济适用住房单套套型建筑面积应当控制在60平方米左右，廉租住房单套套型建筑面积应当控制在50平方米以内；政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房单套套型建筑面积应当控制在90平方米以内。

第三章 住房用地供应目标与空间布局

第十四条 用地供应指导思想与原则

㈠用地供应指导思想
优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
㈡用地供应原则
1、坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极盘活闲置土地。
2、旧城区以用地置换为主，成片建设为辅。
3、东城区以基础设施建设为先导，进行成片开发建设，实现房地产市场发展重心的有序转移。

 第十五条 住房建设用地量预测

本次住房建设规划以桂东县城总体规划和桂东县城中心区控制性详细规划为指导，以市场需求为导向，普通商品房的平均容积率取1.7，经济适用住房和廉租房的平均容积率取1.8，则规划期内住房建设用地总量35公顷（含存量土地盘活总量1.2公顷）。其中用于供应中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）22.5公顷，廉租住房用地2.0公顷。

第十六条 住房建设用地年度指引

住房建设用地年度安排如下表。
     单位：公顷
年度 商品住房用地 社会保障性住房用地 合计
2008 5.0  1.36  6.36
2009 5.3  1.48  6.78
2010 5.3  1.59  6.89
2011 5.88  1.7  7.58
2012 5.88  1.42  7.30

第十七条  住房建设空间布局

规划居住用地要以建设设施完整、环境优美、各具特色的现代化居住区和居住小区为目标。同时加强城市基础设施和公共服务设施建设，改善旧城区环境，完善其功能，实现旧城区的置换与更新和东城区的有序拓展。
1、社会保障性住房建设原则
选择在公共交通较为方便，距离工作地点较近的地方分散建设社会保障性住房。
2、普通商品住房建设原则
优先推进东城区的普通商品住房建设。对于旧城区，以整合土地资源为主，达到疏散旧城区的交通和人口压力，完善城市功能，增强城市的集聚与辐射功能之目的。
 3、住房用地地块年度供应指引
⑴2008－2012年廉租住房建设年度实施计划表
序号 地块位置 用地
面积
（m2） 总建筑
面积（m2） 建设
时间
（年）
1 敖山村黄泥湾 1520 2730 2008
2 西城区 4260 7670 2008-2009
3 聚豪花园南面山脚 4480 8060 2009
4    县粮食局    3350 6030 2010
5 东城区        7150    12870 2010-2012
6 合计        20760 37360

⑵2008－2012年经济适用住房建设年度实施计划表
序号 地块位置 用地
面积
（m2） 总建筑
面积（m2） 建设
时间
（年）
1 县竹胶板厂（南大街） 2760 4970 2008
2 城关完小北面山脚 9360 16850 2009
3 县竹胶板厂（新城路） 7100 12780 2009-2010
4 县饲料厂          11900 21420 2010-2011
5 东城区 11570 20830 2011-2012
6 西城区 8060 14500 2012
7 合计 56350 101430

⑶2008－2012年商品房建设年度实施计划表
序号 地块位置 用地
面积
（m2） 总建筑
面积（m2） 套型控制比例（％） 建设
时间
（年）
1 县木材公司 2200 3740  2008
2 帝景豪苑 3500 5950  2008
3 东城区①号地块 21840 37130 49 2008
4 东城区②号地块 68400 116280 49 2008-2009
5 东城区③号地块 15790 26840 49 2009-2010
6 东城区④号地块 74390 126460 49 2010-2011
7 东城区⑤号地块 31170 52990 49 2011-2012
8 东城区⑥号地块 55930 95080 49 2012

注：套型控制比例指项目套型建筑面积90平方米以下的住房占项目住房开发建筑总面积的比例。

第四章 住房政策

第十八条　县人民政府组织编制年度用地计划，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，且其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。廉租房和经济适用房用地实行行政划拨方式供应。

第十九条　距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。但参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合县人民政府规定的低收入住房困难家庭。

第二十条　 多渠道增加廉租住房房源，同时确保廉租住房保障资金来源。政府可采取新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。县人民政府要根据廉租住房工作的年度计划，切实落实廉租住房保障资金：一是县财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，还可根据实际情况进一步适当提高比例。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。同时争取通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。

第二十一条 规范经济适用住房供应对象。经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由县人民政府确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。

第二十二条逐步将进城务工人员家庭住房需求纳入城市住房供应体系及保障体系。

第二十三条  采取灵活有效的办法加大对房地产开发闲置土地的处置力度，对闲置土地予以盘活。逐步实现“城中村”居住生活环境、市政设施配套的普遍改善。

第二十四条  着力培养二手房市场和租赁市场。培育二手房市场，制定扶持二手房市场发展的政策，以形成由小到大、由旧到新的梯度消费模式。引导居民树立购买与租赁并重的二元化消费观念，推动租赁业务发展。

第二十五条  研究制定住宅产业现代化的配套政策，推进节能省地环保型住房建设，降低住房建造和使用过程中对能源的消耗。加大宣传力度，在全社会形成住房节能省地环保的观念。

第五章 规划实施保障措施

第二十六条 制定住房建设规划年度实施计划

年度住房建设规划确定的住房建设目标是规划许可和用地审批的重要依据。对不符合住房建设规划的住房项目，规划部门不予核准规划选址，县发改委对项目不予核准。新建或改造住房建设项目，在详细规划审批中必须明确住宅建筑套密度和住宅面积净密度指标。

第二十七条 加强商品住房开发建设管理，落实普通商品住房套型建筑面积等控制要求

按住房开发项目套型结构比例的规定，将各类商品住房建设项目中套型建筑面积90平方米以下的住房面积控制比例作为土地出让的前提条件。审批住房建设项目，其指标必须符合本规划及其年度实施计划中项目相关住房套型结构比例的规定。

第二十八条 加强廉租房和经济适用住房建设

 由县政府统一规划，县房产等相关部门组织建设。抓好廉租房和经济适用住房建设，严格规范管理，科学确立其政策目标，界定并严格审查其供应对象。合理确定其建设规模，严格执行其建设标准。

第二十九条 加强调控和监管力度，强化规划效能监察。

建议设立桂东县房地产监督管理委员会，统筹协调房管、规划、土地、税务等有关部门的行政行为，加强对房地产市场的调控和监管力度。有计划地开展住房建设规划效能监察活动，建立高效能的规划管理体制。

第三十条 加强正确舆论导向，完善房地产统计和信息披露制度

加强对房地产调控政策的宣传，合理预测中低收入家庭的住房标准，引导广大群众树立正确的住房消费观念。健全房地产信息系统和信息发布制度，建立多部门参与的房地产市场预警与金融风险防范联合监测机制，定期公布住房开发建设年度计划。

第三十一条 建立信息库和监控系统、预警系统

建立动态的中低收入家庭住房状况信息库、全县统一的流动人口和出租屋信息资源库。研发住房建设动态监控系统和住房市场预警系统。

第三十二条 严格控制私人建设

严格控制城镇居民由私人或多人联合通过国土交易市场取得出让土地使用权进行私房建设。现城区居民私房旧房改建超过部分面积必须按商品房用地办理手续。
村民建房应相对集中建设，且要编制村庄规划，按现行政策审批。

第三十三条  打击非法中介，建立房地产中介服务机构的市场准入制度，整顿房地产市场秩序，扶持信誉好、有实力的中介机构。

第六章 附则

第三十四条 规划成果内容

本规划成果包括规划文本、图册和附件三部分。图纸和文本具有同等法律效力。

第三十五条 规划实施

本规划由桂东县人民政府审议通过之日起施行。

第三十六条 规划解释

本规划由桂东县人民政府负责解释，并定期根据本县住房市场需求状况适当调整规划内容。

附录：名词解释
1、社会保障性住房：主要指经济适用住房、廉租住房。
2、经济适用住房：指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市中低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
3、廉租住房：指政府在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。
4、私人住房：指城区内现状村落为满足自然增长或适应村庄搬迁而统一规划，由村民自建自住的住宅。
5、普通商品住房：指容积率、住房面积、价格等方面符合规定标准，享受优惠税收政策的住房。
6、双困户：指城市居民中的住房困难和生活困难户（享受政府最低收入补贴的家庭）。
7、城市低收入住房困难家庭：指县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合县人民政府规定条件的家庭。
8、最低收入家庭：指家庭人均收入符合本县城镇居民最低生活保障标准的家庭。
9、住宅建筑套密度：每公顷住宅用地上拥有的住宅套数。
10、住宅面积净密度：每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积。